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Der Bau von Mehrfamilienhäusern schafft dringend benötigten Wohnraum, das niedrige Zinsniveau führt zu einem Rekordstand von Bauvorhaben privater Bauherren und institutioneller Wohnungsbauunternehmen. Rechtsanwalt Fritz Marx von der Kanzlei Eimer Heuschmid Mehle erläutert, wie durch sorgfältige Planung und Kenntnis der rechtlichen Risiken Streitigkeiten vermieden und Kosten reduziert werden können.

Warum ist eine sorgfältige Planung im Vorfeld eines Bauvorhabens ratsam?

Viele Streitfragen lassen sich durch eine genaue vertragliche Vereinbarung vermeiden. Gerade Privatleute, aber auch Handwerker befürchten jedoch häufig, dass dadurch ein bislang bestehendes Vertrauensverhältnis gefährdet werden könnte. Das Gegenteil ist der Fall: Eine möglichst detaillierte Regelung schafft Klarheit und hilft, Missverständnisse zu vermeiden. Ohne eine klare Vereinbarung lässt sich im Streitfall oft nicht mehr genau rekonstruieren, was zwischen den Parteien konkret vereinbart war.

Wie sieht eine sorgfältige Planung aus, und welche Fehler lassen sich durch sie vermeiden?

Eine sorgfältige Planung erfordert zunächst immer eine ehrliche Bestandsaufnahme: Wie lassen sich eigene Vorstellungen und wirtschaftliche Machbarkeit vereinbaren? In einer Studie zu Kostenexplosionen bei öffentlichen Großprojekten hat die „Hertie School of Governance“ einige Erfolgsfaktoren für gutes Bauen vorgestellt, die sich auch auf private Bauvorhaben übertragen lassen: eine gute Projektvorbereitung, ein realistisches Budget, eine auskömmliche Bauzeit und eine partnerschaftliche Baukultur.

Braucht man heutzutage überhaupt noch einen Architekten, wenn man mit einem Generalunternehmer baut?

Nicht zwingend. Nach einer Studie des Bauherrenschutzbundes und des Instituts für Bauforschung bauen mittlerweile nur noch zehn Prozent mit einem Architekten. Die schlüsselfertige Errichtung durch den Bauträger oder den Generalunternehmer hat für den Bauherrn einen Vorteil: Er legt die Koordinierung in eine Hand und hat nur einen Ansprech- und Vertragspartner. Dafür bekommt er ein fertiges Haus ohne Eigenplanung. Er muss sich allerdings im Klaren sein, dass der Generalunternehmer ein anderes Interesse hat als der Architekt. Und ohne einen Fachmann ist eine Überprüfung des Baufortschritts oder eine Abnahme nur schwer möglich. Sich alleine auf das Urteil des Unternehmens oder der mit diesem verbundenen Mitarbeiter zu verlassen, ist für den Bauherrn immer mit einem gewissen Risiko verbunden.

Warum kommt der Abnahme des Bauwerks entscheidende Bedeutung zu, und welche Fehler kann man hier machen?

An die Abnahme des Bauwerks knüpfen sich ganz bestimmte Rechtsfolgen. So kann sich der Bauherr zum Beispiel auf Mängel, die zum Zeitpunkt der Abnahme bekannt sind, später nur noch berufen, wenn er sich dieses Recht im Abnahmeprotokoll ausdrücklich vorbehält. Ein anderes Beispiel ist die Umkehr der Beweislast: Ab dem Zeitpunkt der Abnahme muss der Bauherr das Vorliegen eines Mangels beweisen. Um keine Fehler zu machen und möglich Rechte zu verlieren, sollte er sich daher auch bei der Abnahme fachkundige Hilfe suchen.

Welche Möglichkeiten hat der Bauherr, seine Ansprüche zu sichern?

Ist ein Mangel bekannt, kann der Bauherr die Zahlungen in Höhe der doppelten Mängel-Beseitigungskosten einbehalten. Darauf hat er einen gesetzlichen Anspruch. Möchte er darüber hinaus aber auch einen Teil der Summe für mögliche Mängel einbehalten, muss dies im Vertrag explizit vereinbart werden. Zuletzt kommen auch klassische Bankbürgschaften für die Vertragserfüllung oder die Mängelhaftung in Betracht. Um herauszufinden, welches Sicherungsmittel in Einzelfall empfehlenswert ist, sollte der Bauherr einen Fachmann zurate ziehen.